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PUBLIÉ LE 14/05/2009 PAR Vincent Goulet On s’en souvient, la crise bancaire et financière a été déclenchée par la spéculation immobilière américaine qui avait poussé des gens modestes à emprunter exagérément pour devenir propriétaires. En France, 2008 a ainsi vu un brutal renversement de tendance : assèchement des crédits, chute des constructions et des ventes, baisse des prix de l’immobilier. Au total, la production immobilière à diminué de près de 37 %. Comme l’a rappelé Marie-Noelle Lienemann à la récente assemblée générale des coopératives HLM, le logement social a mieux résisté, avec un recul de la production de de 15 % sur l’année – ce qui ramène à des niveaux proches de ceux de 2005. Il fait ainsi mieux que tirer son épingle du jeu : le social peut être une alternative à la frénésie spéculative qu’a connu l’immobilier ces dernières années.
Des coûts de construction mieux maitrisés
En 2007, les spécialistes du logement social se plaignaient de ne pas trouver d’entrepreneurs à des tarifs raisonnables. Devant la pression de la demande, les devis explosaient et les chantiers prennaient du retard. Aujourd’hui, les entreprise du BTP sont bien heureuses de trouver le secteur public pour garnir leurs carnets de commande et tenter de garder leurs salariés. Les coûts et les délais de construction sont devenus plus raisonnables, ce qui devrait accélérer les délais de livraisons des programmes sociaux déjà lancés, comme ceux qui concernent la rénovation urbaine sur la rive droite.
Selon Etienne Parin, le directeur du GPV des Hauts de Garonne, les sociétés HLM proposent un prix pour l’accession à la propriété « proche de la demande réelle », soit environ 2200 euros le m2. Ces logements à « coût maitrisé » devrait continuer de trouver preneurs, car » ils permettent de sécuriser aussi bien les promoteurs que les acheteurs ». La crise peut également être l’occasion de chercher des solutions alternatives, comme ce projet de maisons et des semi-collectifs en bois dans le bas Floirac, avec une conception et une construction aquitaine.
Le problème du foncier demeure
Louer – et louer en HLM – peut être une façon de ne pas s’endetter, de mettre l’argent ailleurs que dans une accession à la propriétéé érigée jusqu’à peu en modèle absolu. Malheureusement, le parc HLM reste insuffisant pour répondre à la demande. La rénovation urbaine engagée depuis 2003 n’a pas pour objet d’augmenter le nombre de logements sociaux, il en aggrave même, temporairement, le déficit. Et pour construire les logements à bon marché dont les habitants ont besoin, la place continue de manquer. Jacqueline Descazaux, directrice du développement urbain et de la planification à la CUB, constate que malgré la forte baisse du nombre de ventes de terrain (près de 40 %), les prix n’ont pas beaucoup baissé. Dans certains cas, l’achat par une collectivité territoriale peut être une hypothèse de sortie pour certains propriétaires pressés, mais le phénomène reste marginal et les opportunités de préemption pour construire du social se rétrécissent du fait de l’atonie du marché.
Le difficile rééquilibrage rive gauche/rive droite à Bordeaux
Il faudra bien pourtant trouver des solutions, la population de l’agglomération bordelaise croît assez fortement : + 6, 4 % de 1999 à 2009. 780 000 habitants prévus en 2020 contre 714 000 cette année. « Il y a encore un formidable potentiel sur la Bastide », estime Etienne Parin, « qui peut accueillir 40 00 nouveaux bordelais et 30 000 emplois nouveaux ». Vu la situation actuelle, le privé ne pourra pas tout absorber et il faudra bien travailler en plus étroite concertation avec les opérations en cours sur les Hauts de Garonne.
De son côté la CUB a mis en place plusieurs outils d’urbanisme pour accompagner la relance du logement social, mais ils sont lents à produire des effets. Cela n’a rien d’étonnant, puisqu’en urbanisme, une opération d’aménagement, c’est au moins 5 ou 6 ans de travail. Les freins de manquent pas : sur la rive gauche, certaines municipalités, pourtant fortement déficitaires en logement social, subissent les pressions de leurs électeurs qui refusent de voir des HLM pousser devant leur porte. La volonté politique faiblit alors que les recours administratifs systématiques ralentissent les opérations… Améliorer l’image du logement social est l’un des objectifs de la CUB. Mais face à l’urgence de la situation, il va falloir sans doute prendre des mesures plus radicales. Les caisses des sociétés HLM sont pleines, le taux du livret A qui finance le logement social est historiquement bas. Reste le verrou du manque de foncier à faire sauter pour répondre enfin à la demande de logement à bon marché.
La crise immobilière pourrait être aussi l’occasion d’inventer une nouvelle façon de se loger en privilégiant le collectif sur l’individuel pour « faire société » autour d’espaces partagés de résidence.
Vincent Goulet
Photographies : Alban Gilbert
