Locataire : passé cet âge précis, vous ne pouvez plus être expulsé de votre logement, la loi protège clairement vos droits

En France, la sécurité du logement revêt une importance particulière pour les personnes avancées en âge. Depuis plusieurs années, le législateur a renforcé la protection contre l’expulsion pour les locataires reconnus comme vulnérables. Plus précisément, atteindre un certain âge constitue un critère décisif : sous conditions de ressources, le locataire bénéficie d’une immunité partielle contre les procédures classiques de non-renouvellement du bail et de congé donné au locataire par le propriétaire. Ce dispositif vise à préserver le droit au logement des plus fragiles, dans un contexte national où le marché immobilier reste tendu et l’accès au logement complexe.

Cadre légal : quelle protection après 65 ans ?

Le Code de la construction et de l’habitation intègre depuis plusieurs années une mesure spécifique destinée à protéger le locataire âgé. Cette règle fixe un âge limite à partir duquel, si certaines conditions sont réunies, il devient extrêmement difficile, voire impossible pour le propriétaire, de mettre fin au contrat de location sans proposer une solution adaptée.

Cette disposition s’applique aux locataires qui ont atteint 65 ans et disposent de ressources modestes, c’est-à-dire inférieures à un seuil revu chaque année. En 2024, ces plafonds sont fixés à 26 687 euros annuels en Île-de-France et à 23 201 euros ailleurs sur le territoire métropolitain. Il est à noter que « cette protection concerne également les foyers hébergeant à leur charge une personne remplissant ces critères d’âge et de revenus », selon le ministère chargé du logement.

Conséquences sur la résiliation du bail et le préavis

Lorsque les conditions sont remplies, le propriétaire ne peut procéder ni à un non-renouvellement du bail, ni donner congé au locataire pour reprise ou vente du logement, sans justifier d’un relogement obligatoire conforme aux besoins de ce dernier. Cette garantie s’accompagne d’un allongement du délai de préavis porté à six mois, contre trois habituellement, lorsque le congé donné au locataire est néanmoins régulièrement motivé.

La loi alur rappelle que le « relogement obligatoire doit se situer à proximité du logement initial et garantir des caractéristiques comparables » afin de préserver la stabilité résidentielle du bénéficiaire. L’objectif affiché consiste ainsi à anticiper toute précarisation et éviter le risque d’isolement social lié à une mobilité forcée à un âge avancé.

Une exception possible au bénéfice du propriétaire

Il existe un cas particulier prévu par la législation. Si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures au plafond applicable, celui-ci retrouve la possibilité classique de donner congé. Cette exception vise à équilibrer les intérêts entre deux personnes potentiellement vulnérables, reflétant la volonté du législateur de privilégier une approche équitable.

Cette situation demeure cependant rare dans la pratique. En effet, selon plusieurs rapports parlementaires récents, « il est devenu fréquent de voir les contentieux porter uniquement sur la notion de ressources et la réalité d’un relogement proposé », a commenté un juriste spécialisé lors d’une conférence organisée au Sénat.

Modalités concrètes de la protection offerte par la loi

Pour bénéficier de cette protection contre l’expulsion, le locataire doit pouvoir justifier de son âge et de ses revenus auprès du bailleur ou devant la commission de conciliation compétente en cas de contestation. Il n’existe pas de démarche automatique : l’information transmise lors de la signature ou du renouvellement du contrat de location s’avère donc déterminante.

Le respect strict de la procédure est essentiel, car un congé irrégulièrement donné au locataire âgé s’avère nul de plein droit. De récentes décisions de justice rappellent que « tout manquement dans la proposition de relogement entraîne l’annulation de la décision de résiliation du bail », déclare Maître Bourdeaux, avocate au Barreau de Paris.

Quelles obligations pour le propriétaire ?

Face à une demande de non-renouvellement du bail concernant un locataire protégé, le propriétaire doit prendre en compte plusieurs obligations cumulatives avant toute tentative de résiliation du bail. Selon l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, il s’agit notamment de :

• Vérifier l’âge et les ressources du titulaire du bail ou de la personne hébergée à sa charge
• Proposer une offre écrite de relogement à proximité du précédent domicile
• Respecter un préavis augmenté à six mois minimum

Dans tous les cas, la preuve incombe au bailleur qui doit démontrer qu’il a fait une proposition réelle, sérieuse et adaptée, sous peine de voir la procédure d’expulsion suspendue, voire annulée.

Relogement obligatoire : quelles exigences ?

La loi précise les contours du relogement obligatoire en imposant qu’il soit « compatible avec les besoins et possibilités » de la personne concernée. Le nouveau logement doit présenter des caractéristiques équivalentes, être situé dans la même zone géographique (commune ou arrondissement) et répondre aux critères de décence et d’accessibilité prévus pour un locataire âgé. Une vérification systématique des dossiers par les services sociaux ou administratifs demeure fréquente pour écarter tout abus ou manquement à l’obligation.

En l’absence d’accord, le locataire a la faculté de saisir le juge pour contester l’offre jugée insuffisante. Les juges s’appuient sur la jurisprudence antérieure et évaluent autant la localisation du relogement que le montant du nouveau loyer par rapport aux ressources du bénéficiaire.

Impact de la protection sur le marché locatif

La réglementation autour de l’âge limite de 65 ans vise à contenir la précarisation locative des populations seniors, souvent exposées à des difficultés d’accès et de maintien dans le parc privé. L’effet dissuasif pour les propriétaires, en particulier en zones tendues, a été souligné par plusieurs organismes représentant les bailleurs.

Certains acteurs considèrent que la législation crée un frein potentiel à la mise en location de certains biens, notamment en centre-ville, sans que cela ne concerne massivement l’ensemble du parc. Selon l’Institut national de la statistique, le taux de renouvellement des baux chez les locataires âgés demeure supérieur à la moyenne nationale, ce qui contribue à stabiliser la composition sociale de certains quartiers.

Pourquoi une telle priorité pour les droits des locataires seniors ?

Le législateur considère, depuis plusieurs décennies, que la perte de logement constitue un risque critique d’exclusion pour les personnes âgées, largement aggravé par la hausse continue des loyers et la stagnation des pensions de retraite. Lors de l’adoption de la loi alur, les débats ont clairement mis en avant la nécessité de garantir la continuité de vie pour ce public, réputé moins mobile et particulièrement exposé à l’isolement en cas de déménagement forcé.

À cet égard, la protection contre l’expulsion traduit un « consensus fort au sein des institutions publiques, soucieuses de prévenir la marginalisation involontaire des personnes âgées fragiles », a résumé le Défenseur des droits lors d’une étude publiée en 2022.