Prix des terres agricoles : Des hauts et surtout des bas


Le marché foncier dit beaucoup d’une société et de son économie. En 2023 c’est la crise viticole qui se lit dans les observations foncières de la Safer Nouvelle-Aquitaine ainsi que la fin de la bulle des maisons à la campagne créée par la crise Covid

Image d'illustration campagne béarnaiseSolène MÉRIC | Aqui

A l'occasion de son assemblée générale 2024, la Safer Nouvelle-Aquitaine a présenté les marchés fonciers ruraux en 2023 et leur évolution

Copier le lien Partager sur FaceBook Partager sur Twitter Partager sur Linkedin Imprimer
Temps de lecture 5 min

Publication PUBLIÉ LE 25/06/2024 PAR Solène MÉRIC

En Nouvelle-Aquitaine le marché foncier rural est en berne, voilà un des grands constats tirés par la Safer Nouvelle-Aquitaine au bilan de ses observations foncières de l’année 2023. Une baisse entamée en 2022, qui s’inscrit dans une tendance nationale, et qui semble par ailleurs se poursuivre sur les premiers mois de 2024. Côté chiffres, le recul du marché rural enregistre -12 % de ventes (soit 54 166), -8 % de surfaces échangées, et une baisse des valeurs de 21 % en 2023 par rapport à 2022. « Pour autant le marché reste à des niveaux supérieurs à 2020 », tempère Paul Arnold, directeur adjoint de la SAFER Nouvelle-Aquitaine, mais l’heure est tout de même à la baisse, plus ou moins marquée selon les marchés observés.

Si le marché foncier agricole stricto sensu est en repli, il reste encore à 16% au-dessus des niveaux de 2020 et des années précédentes. Très dynamique dans le nord de la région et notamment en Creuse (6 877 ha / +27%) en raison de quelques opérations importantes, les plus fortes baisses sont enregistrées en Charente, Vienne, Landes et Dordogne.

Patatra pour le marché des vignes en Gironde… et en Cognac

Après un pic en 2021, le marché des vignes poursuit quant à lui sa chute en nombre de ventes et de surfaces vendues. Si en Gironde, du côté des valeurs, la hausse semble au rendez-vous (+36%), c’est que celle-ci est tirée par la valeur du bâti de certaines appellations qui restent très prestigieuses. Une confirmation, pointe Philippe Tuzelet, directeur général de la SAFER, d’« une viticulture à 2 vitesses dans le bordelais, mais qui n’empêche en rien que l’essentiel de notre viticulture se contracte et s’effondre » avec -17 % de transactions et 20 % de surfaces viticoles échangés en moins par rapport à l’année précédente.

Plus surprenant, pour l’année 2023, ce phénomène de baisse du marché des vignes concerne désormais aussi le Cognac, « filière qui jusque là se portait excessivement bien », rappelle-t-il. En Charente et Charente-Maritime, 430 transactions (-18%) ont été enregistrées sur ce marché des vignes pour 1 225 ha (-12%) et un montant total des ventes de 53 M€ soit +4%, « là où on était largement plus haut les années d’avant ». Une inflexion qui entre en écho avec la chute constatée du marché du Cognac à l’export… Epiphénomène ou amorce d’une crise faite pour durer, il faudra attendre la fin 2024 pour en avoir la confirmation, ou l’infirmation. Le début de l’année 2024 en tout cas, ne marque pas vraiment d’amélioration.

Maisons à la campagne : la chute se poursuit

Autre volet de l’observation foncière qui voit une autre dégringolade : celle du marché des maisons à la campagne, après l’euphorie de 2020 et 2021. « Tous les départements sont concernés, particulièrement ceux qui avaient connus les plus fortes envolées post covid comme la Dordogne, la Charente-Maritime et les Pyrénées-Atlantiques », indique Paul Arnold, directeur adjoint de la Safer. Avec -24% de ventes, la valeur totale de ce marché enregistre une baisse de 28%.

Un décrochage, entamé l’an dernier, « qui est très représentatif d’une chute qui se poursuit, puisque sur les 5 premiers mois de l’année 2024, on enregistre -38 % de ventes et -40 % sur la valeur du marché. Et cela partout en France » pointe le directeur adjoint.

Vers une financiarisation du marché forestier ?

Concernant les ventes des forêts, malgré une légère baisse de leur nombre (-4%) et des surfaces que ces ventes représentent (-3 %), le constat est celui d’un marché qui se maintient à un niveau élevé en valeur (+6%) en raison d’investissements financiers sur ces espaces. Plus qu’un effet de la « décarbonisation » qui pourrait être recherchée par les entreprises voulant compenser leur empreinte carbone, c’est la crainte d’une véritable financiarisation du marché forestier qui inquiète la Safer Nouvelle-Aquitaine, à l’image de la Fédération nationale des Safer. « Il y a un décrochage de plus en plus important entre le prix du foncier forestier acheté par des GFI (Groupements forestiers investisseurs) et la rentabilité économique que l’on peut réellement en tirer », souligne Philippe Tuzelet.

Pour les « bonnes nouvelles », il faut se tourner sur le marché destiné à l’urbanisation qui poursuit sa baisse, signifiant que de moins en moins de terres agricoles sont consommées en vue de leur artificialisation. En 2023 ce marché a vu 1915 ventes soit 32 % de vente en moins qu’en 2022, représentant 1527 ha (soit -20%), et une valeur globale qui elle aussi diminue cette année de manière continue (-36 % en 2023).

Loi Sempastou : 36 ha « récupérés » au profit de l’installation 

Désormais compétente en matière de transfert de parts de société grâce à la loi Sempastou, la Safer reçoit les déclarations des opérations sociétaires de sociétés propriétaires ou exploitantes de terres agricoles. Une régulation lancée en 2023 visant à lutter contre le risque d’accaparement des terres, avec la mise en œuvre d’un contrôle administratif pour les opérations les plus importantes. La Safer Nouvelle-Aquitaine a ainsi reçu 1298 déclarations concernant 145 000 ha (soit un peu plus que le marché physique) pour un montant total de 197 M€.

Sur ce vaste ensemble, le contrôle administratif a concerné 91 opérations. Parmi elles, 10 ont fait l’objet d’une demande de mesures compensatoires afin de permettre des mises en location, des installations de jeunes agriculteurs ou des agrandissements de petites structures voisines. Quatre dossiers ont pour l’heure été finalisés, « ayant permis de récupérer 36 hectares pour permettre essentiellement des installations », pointe Hervé Olivier, directeur adjoint de la Safer NA, soulignant au passage qu’un des enjeux principaux dans ces dossiers d’un nouveau genre, au-delà de la négociation autour de la compensation attendue, est « de trouver des jeunes volontaires à l’installation, prêts à se saisir de ces opportunités créées par les compensations ». Or s’il n’y a pas de jeunes, la cession de parts se fait sans compensation. Autant dire une occasion manquée pour l’agriculture néo-aquitaine. Ou le défi confirmé du renouvellement des générations en agriculture.

Renouvellement des générations – l’action de la Safer NA en 2023

En 2023 en Nouvelle-Aquitaine, l’opérateur foncier a permis l’installation de 361 nouveaux installés grâce à l’attribution de 6 342 ha de terres. Parmi eux, 113 ont pu bénéficier du fonds Safer FASCINA qui prend en charge une partie des frais d’acte lors d’une acquisition réalisée auprès de la Safer. 
En outre, 165 jeunes agriculteurs ont bénéficié du portage foncier Safer pour un total de 3 455 ha. Par ce système d’acquisition progressive mis en place en partenariat avec la Région Nouvelle-Aquitaine, les départements de la Dordogne et de la Gironde, certaines filières et des banques, la Safer achète le foncier et le met à disposition des jeunes agriculteurs bénéficiaires en contrepartie « d’un loyer », pendant 5 à 10 ans. A l’issue de cette période, ils achètent leurs terres au prix d’origine, moins la somme des loyers versés.

Ça vous intéresse ?
Partagez l'article !
Copier le lien Partager sur FaceBook Partager sur Twitter Partager sur Linkedin Imprimer
Laissez vos commentaires

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

On en parle ! Nouvelle-Aquitaine
À lire ! AGRICULTURE > Nos derniers articles