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PUBLIÉ LE 26/01/2016 PAR Romain BéteilleAqui Bordeaux Métropole – La version 3.1 du Plan Local d’Urbanisme devrait entrer en action en 2017. Sa mise en place est ambitieuse, mais sera-t-il suffisant compte tenu de l’expansion démographique actuelle ?
Jacques Mangon – Le futur PLU (Plan local d’urbanisme) a été organisé autour d’une idée maîtresse : assurer la croissance d’une métropole qui se met, qu’on le veuille ou non, en compétition à l’échelle européenne. On a, aujourd’hui, environ 15 000 nouveaux habitants par an en Gironde, dont une partie importante sur la Métropole. L’enjeu est donc de dire : soit on se contente d’avoir cette version quantitative et on la subit, soit on la fait avec l’idée générale que ça ne doit pas se faire au détriment de la qualité. Et en organisant une sorte de modèle bordelais de croissance, assez respectueux de ce qui fait notre qualité de vie. C’est le choix que nous avons fait. Malgré tout, le PLU n’est jamais qu’une boîte à outils, si spécialisée veuille-t-on la constituer. Ce qui compte avant tout, c’est l’usage que l’on en fait. Nous avons donc construit une boîte à outils beaucoup plus centrée sur la qualité urbaine, avec beaucoup moins de règles, un urbanisme négocié. Nous avons ainsi mis en place une Conférence permanente sur la qualité urbaine métropolitaine pour donner un mode d’appropriation privilégié autour du PLU tel qu’il a été arrêté. Ce mode d’appropriation est réalisé autour de quatre angles : la qualité d’insertion paysagère, patrimoniale, environnementale et résidentielle.
Pour ce qui est de l’urbanisme à Bordeaux, nous avons tenu un premier colloque au mois de juillet pour voir comment la vie évolue, à la fois au travers des grands projets, mais aussi de ceux à taille intermédiaire qui sont souvent ceux qui façonnent le plus la ville. Il y en a environ une trentaine qui sortent chaque année dans l’agglomération. En ce sens, nous allons engager une démarche collaborative, dès cette année, pour augmenter la qualité de ce type de projet.
Aujourd’hui, les grands projets dans la Métropole sont souvent dans des opérations complètement à part comme les OIN (Opération d’Intérêt National). C’est notamment le cas des trois villes autour de l’arrivée de la LGV. Nous sommes en train d’engager une collaboration assez étroite entre les acteurs de ce projet et la Métropole pour qu’il ne vive pas sa vie dans son coin mais soit relié au reste.
ABM – La ville de Bordeaux ne dispose pas d’Établissement public foncier. Est-ce un handicap dans la conduite des politiques d’urbanisme métropolitain ?
J.M – La question a été tranchée. C’est historique : Rennes a mis en place une politique de maîtrise du foncier il y a déjà quarante ans. Même si Bordeaux voulait s’y mettre aujourd’hui, ce serait trop tard pour le faire. Nous avons préféré développer une autre logique : celle de la coopération foncière qui, coordonnée avec différents acteurs, pourrait permettre d’avoir une réelle maîtrise des enjeux publics liés au foncier. L’agglomération bordelaise est aujourd’hui à la mode ; tout le monde veut y venir. Nous avons beaucoup d’opérateurs extérieurs qui arrivent et qui ne sont pas payés très cher pour le faire…
Nous n’avons pas beaucoup d’outils mais nous en mettons de nouveaux en place. Dans le cadre de l’opération 50 000 logements, nous avons mis en place une charte entre bailleurs et promoteurs privés qui veulent participer à l’opération. Elle prévoit un certain nombre de règles: sortir du logement intermédiaire à raison de 2500 euros du mètre carré ou ne pas acheter le foncier à plus de 280 euros du mètre carré. Ces éléments de régulation sont une manière de peser sur la participation de chacun. Il y a encore dix ans, il n’y avait pas du tout de réelle politique foncière, le foncier n’était qu’un outil, un service sans aucune réflexion derrière.
ABM – Sur le volet de l’habitat social, la convention avec la Métropole et Aquitanis est reconduite. Il y a actuellement des opérations en cours sur la rive droite avec l’ANRU. Où en est la Métropole sur le logement locatif ?
J.M – Contrairement à ce qu’on pense, c’est sur le logement intermédiaire que nous avons des problèmes, pas sur le logement locatif. Nous sommes à peu près dans nos objectifs de 7500 logements nouveaux dont la moitié locatifs. Nous y sommes grâce à un mécanisme jadis très décrié mais auquel je suis favorable : la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA). Grâce à ce procédé, un promoteur réalise un programme et décide d’en rétrocéder une partie à un bailleur social. Ca a deux intérêts majeurs : d’abord, ça sort le logement social de son ghetto parce que ça permet d’en créer dans des zones où il n’occupait pas une très grande place, et ça permet de maintenir les objectifs tout en s’inscrivant dans une logique gagnant-gagnant; ce sont deux univers qui n’ont pas forcément la même logique mais qui travaillent ensemble. Si la construction de logements sociaux était sous la seule maîtrise des bailleurs sociaux, les objectifs seraient clairement impossibles à tenir. Cela dit, cette méthode souffre parfois de quelques travers dans lesquels il ne faut pas tomber, comme certains promoteurs privés qui réalisent 100% de logements sociaux et qui revendent tout. Il faut maintenir la capacité des bailleurs à faire, par eux mêmes, environ la moitié de leur production. Après, je ne pense pas qu’il faille donner 500 logements au même architecte ou au même promoteur qui, à un moment donné, sera tenté par la reproduction.
La Métropole, par l’aide à la pierre, contribue très fortement à ce programme. C’est plus compliqué en ce qui concerne la branche du « logement abordable » (2500 euros du mètre carré). Une étude de l’A’Urba a prouvé que cette catégorie correspondait aux capacités d’emprunt de seulement 32% des ménages métropolitains. Il existe, cela dit, une autre méthode pour l’accession à la propriété, là aussi très sociale : la revente d’une partie du patrimoine des bailleurs sociaux. Même si c’est extrêmement décrié, cela reste assez sain puisque cela permet au bailleur de retrouver des capitaux propres qui leur permettent de financer de nouvelles opérations.
ABM – Bordeaux Métropole a confié à la Fab (Fabrique de Bordeaux Métropole) en 2014 la mise en place d’études pour la mise en oeuvre du projet des 50 000 logements autour des grands axes de transports collectifs. L’objectif va-t-il être atteint selon vous ?
J.M – Bien sûr, même si c’est un objectif qui s’étalera sur dix ou quinze ans. Au début, la Fab a été un instrument pensé et voulu par Vincent Feltesse que nous avons conservé avec Alain Juppé. La Métropole, même si elle a beaucoup de compétences, est d’une lourdeur terrible. Une unité de temps pour une validation par la Métropole, c’est rarement moins de six mois. La Fab est voulue comme un commando de haut niveau, composé de 23 personnes, plus efficace. La construction de ces 50 000 logements ne se fera pas uniquement par la Métropole.
ABM – Il y a actuellement une gestion de l’espace, avec des prérogatives qui restent dévolues aux élus locaux, qui ne manque pas de soulever quelques questions. Ne pensez-vous pas qu’il manque une vision d’ensemble ?
J.M – C’est une des raisons pour lesquelles le projet collaboratif que nous sommes en train de monter est capital. Tous les deux ou trois mois, il y aura des points réguliers sur le modèle collaboratif, sans doute avec les communes volontaires pour travailler dans le sens de cette qualité renouvelée. Nous encourageons aussi beaucoup les communes à avoir des démarches où elles se donnent les moyens d’agir avec un peu plus de cohérence. A Saint-Médard-en-Jalles, par exemple, nous avons réalisé une charte architecturale, urbanistique et paysagère en début de mandat dans laquelle nous avons inscrit nos objectifs à long terme. La légitimité revient aux maires et pas à la Métropole car ce sont toujours eux qui délivrent les permis de construire. Certains maires s’intéressent beaucoup à la question quand d’autres y accordent moins d’importance. Ce modèle collaboratif part d’un souci d’acculturation de la démarche, tout ne se gère pas d’en haut. Nous présenterons bientôt (en 2016) des outils qui permettront cette acculturation. Pour ce qui est du nouveau PLU, beaucoup plus axé sur la qualité, il sera donné à lire et à comprendre. Souvent, quand on travaille sur l’urbanisme, il faut autant d’ambition que d’humilité. Nous avons aussi une grande responsabilité éthique, nous n’avons donc pas le droit de construire un objet magnifique sur un coin de table mais qui soit en dehors de tout contexte. On essaie beaucoup de développer le dialogue autour de cette question. Les projets intelligents se construisent en consacrant du temps d’amont partagé avec des acteurs divers autour d’une volonté, ça ne se fait pas comme ça. Ce temps de contradiction, de croisement, est précieux, c’est le temps de l’exigence et même s’il nécessite deux mois de plus, il se rattrape. Il y a presque un parallèle entre la politique et l’urbanisme : pour que ça avance, il faut être investi d’un mélange d’ambition et d’idéal. Il faut parfois savoir se museler un peu pour être efficace…
